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Sie haben eine Immobilie geerbt, und das Grundbuch weist noch den Namen der verstorbenen Person aus. Für einen Verkauf, eine Beleihung oder die Auseinandersetzung in einer Erbengemeinschaft muss sich das ändern. Der Vorgang heißt Grundbuchberichtigung — und er ist an eine Frist geknüpft, die viele Erben nicht kennen.
Wer den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Todestag stellt, zahlt keine Grundbuchamtsgebühr. Wer wartet, zahlt — und der Betrag richtet sich nach dem Wert der Immobilie. Das ist in § 82 GNotKG geregelt, und die Frist beginnt nicht erst mit dem Erbschein, sondern mit dem Tod. Stand: Oktober 2026
Das Grundbuch ist das amtliche Register aller Grundstücke und Immobilien in Deutschland. Wer dort eingetragen ist, gilt rechtlich als Eigentümer. Mit dem Tod geht das Eigentum zwar kraft Gesetzes auf die Erben über — so regelt es § 1922 BGB (Gesamtrechtsnachfolge). Das Grundbuch wird davon nicht automatisch informiert und nicht aktualisiert.
Solange die Berichtigung aussteht, besteht eine Grundbuchunrichtigkeit im Sinne des § 22 GBO. Die Grundbuchberichtigung ist der förmliche Antrag, mit dem das Grundbuchamt den oder die Erben als neue Eigentümer einträgt. Bis das erledigt ist, kann die Immobilie nicht ohne erheblichen Mehraufwand verkauft werden, und eine Finanzierung oder Belastung des Grundstücks ist faktisch blockiert.
Nach § 82 GNotKG entfällt die Grundbuchamtsgebühr, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren seit dem Erbfall gestellt wird. Diese Zwei-Jahres-Frist beginnt mit dem Todestag — nicht mit dem Tag der Erteilung des Erbscheins, nicht mit der Eröffnung eines Testaments.
Nach Ablauf dieser Frist fällt eine Gebühr an, die sich nach dem Wert der einzutragenden Immobilie richtet und nach dem GNotKG-Kostenverzeichnis berechnet wird. Bei hochwertigen Immobilien kann das mehrere hundert Euro betragen. Das Grundbuchamt gibt auf Anfrage Auskunft über die konkret zu erwartenden Kosten im Einzelfall.
Unabhängig davon entstehen Kosten für den Erbschein (Gerichtsgebühr nach Nachlasswert nach GNotKG Tabelle B) und für etwaige notarielle Beglaubigungen. Diese fallen in jedem Fall an — ob die Zwei-Jahres-Frist noch läuft oder nicht. Stand: Oktober 2026
Das Grundbuchamt akzeptiert als Erbfolgenachweise nur bestimmte öffentliche Urkunden. Die zulässigen Formen regelt § 35 GBO.
Der Erbschein ist das amtliche Zeugnis über das Erbrecht (§§ 2353 ff. BGB). Er wird vom Nachlassgericht ausgestellt — das ist das Amtsgericht am letzten Wohnsitz des Erblassers. Der Antrag kann persönlich beim Gericht oder über einen Notar gestellt werden.
Erforderliche Unterlagen sind in der Regel:
Das Nachlassgericht ermittelt die Erbfolge und stellt den Erbschein aus. Der Vorgang dauert in der Regel einige Wochen. Bei streitiger Erbfolge oder stark ausgelasteten Gerichten kann es erheblich länger werden. Die Erbscheingebühr richtet sich nach dem Nachlasswert und ist separat zu zahlen.
Wer ein notariell beurkundetes Testament (§ 2231 Nr. 1 BGB) oder einen notariellen Erbvertrag hinterlassen hat, kann in vielen Fällen ohne Erbschein auskommen. Das Grundbuchamt akzeptiert das Testament zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts, wenn die Erbfolge daraus eindeutig hervorgeht. Das spart Zeit und Kosten.
Ist die Erbfolge nicht eindeutig oder bestehen Zweifel, verlangt das Grundbuchamt trotzdem einen Erbschein. Ein handschriftliches Testament allein reicht nie aus.
Zuständig ist das Grundbuchamt am Lageort der Immobilie — in den meisten Bundesländern beim dortigen Amtsgericht. Bayern und Baden-Württemberg haben abweichende Regelungen; dort können Notare oder andere Stellen zuständig sein. Im Zweifel gibt ein kurzes Telefonat mit dem Amtsgericht des Lageorts Auskunft.
Beantragen Sie den Erbschein oder beschaffen Sie die notarielle Testamentsurkunde mit Eröffnungsprotokoll. Wenn mehrere Personen erben, muss der Erbschein alle Miterben mit ihren jeweiligen Erbquoten ausweisen — ein Erbschein, der nur einen von mehreren Erben nennt, reicht nicht aus.
Der Antrag wird schriftlich beim Grundbuchamt eingereicht und muss die Immobilie genau bezeichnen (Grundbuchblatt, Gemarkung, Flurstück). Die Erbnachweis-Urkunden sind im Original oder als beglaubigte Kopie beizufügen. In vielen Fällen ist keine notarielle Beurkundung des Antrags selbst erforderlich — aber die Beilagen müssen oft amtlich beglaubigt sein. Das Grundbuchamt gibt auf Nachfrage genaue Auskunft über die Anforderungen im jeweiligen Bundesland.
Nach Prüfung der Unterlagen wird die Eintragung vorgenommen und eine Mitteilung versandt. Das dauert je nach Auslastung des Grundbuchamts einige Wochen. Erst nach erfolgter Eintragung ist die Immobilie vollständig rechtlich handlungsfähig — verkaufbar, beleihbar und im Erbgang weiter aufteilbar.
Wenn mehrere Personen gemeinsam erben, entsteht kraft Gesetzes eine Erbengemeinschaft nach § 2032 BGB. Alle Miterben erwerben das Erbe gemeinsam als Gesamthandsgemeinschaft — keiner von ihnen ist alleiniger Eigentümer, alle zusammen sind es. Das Grundbuchamt trägt alle Miterben mit ihren Erbquoten ein.
Für alle wesentlichen Entscheidungen über die Immobilie — Verkauf, Vermietung, größere Renovierungen — gilt nach § 2038 BGB das Prinzip der gemeinschaftlichen Verwaltung. Ein Miterbe allein kann die Immobilie nicht verkaufen. Sind sich alle einig, funktioniert das reibungslos. Sind sie es nicht, beginnt ein Konflikt, der sich ohne Einigung nur auf dem Rechtsweg lösen lässt.
Weigert sich ein Miterbe, an der Grundbuchberichtigung mitzuwirken, kann die kostenfreie Zwei-Jahres-Frist in Gefahr geraten. In der Praxis reicht es jedoch aus, wenn ein einziger Miterbe den Antrag mit dem auf alle Erben ausgestellten Gesamthandserbschein stellt — das Grundbuchamt trägt dann alle Miterben ein, ohne dass die übrigen mitwirken müssen. Jeder Miterbe ist dazu berechtigt, da der Antrag im Interesse der gesamten Gemeinschaft liegt.
Eine blockierte Grundbuchberichtigung lässt sich meistens lösen. Schwieriger ist es, wenn sich ein Miterbe dauerhaft gegen den Verkauf stellt. Der gesetzliche Weg ist dann nach § 2042 BGB die Klage auf Auseinandersetzung. Im letzten Schritt kann das zu einer Teilungsversteigerung nach dem Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) führen — einem Verfahren, bei dem das Gericht die Immobilie versteigert und der Erlös unter den Miterben aufgeteilt wird.
Die Teilungsversteigerung ist das Druckmittel, das beide Seiten fürchten: Der erzielte Preis liegt in der Regel deutlich unter dem, was ein freier Verkauf eingebracht hätte. Die meisten Erbengemeinschaften finden deshalb vor diesem Schritt eine Einigung — oft erst dann, wenn die Möglichkeit der Versteigerung konkret auf dem Tisch liegt. Weitere Informationen zu den Handlungsoptionen finden Sie in unserem Blog.
Die Angaben zu § 2042 BGB und zur Teilungsversteigerung dienen der rechtlichen Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechtsberatung.
Die Grundbuchberichtigung selbst löst keine Erbschaftsteuer aus. Die Steuer entsteht bereits mit dem Erbfall nach § 9 ErbStG. Erben sind verpflichtet, den Erwerb innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis beim zuständigen Finanzamt anzuzeigen (§ 30 ErbStG). Das Finanzamt fordert in der Regel anschließend zur Abgabe einer Erbschaftsteuererklärung auf.
Als Ausgangswert für Immobilien gilt der vom Finanzamt nach ImmoWertV-Verfahren festgestellte Grundbesitzwert. Wer einen niedrigeren Verkehrswert geltend machen will, kann ein Sachverständigengutachten vorlegen. Liegt der nachgewiesene Marktwert unter dem Finanzamtswert, wird nur der niedrigere Wert besteuert.
Die steuerliche Anzeigepflicht (drei Monate nach Kenntnis) und die Frist für die kostenfreie Grundbuchberichtigung (zwei Jahre ab Todestag) laufen vollständig unabhängig voneinander. Beide Fristen sollten von Anfang an im Blick behalten werden. Stand: Oktober 2026. Die steuerlichen Angaben ersetzen keine Steuerberatung.
Es gibt keinen Bußgeldbescheid für eine fehlende Grundbuchberichtigung. Das Grundbuchamt kann jedoch schriftlich zur Einreichung von Unterlagen auffordern, wenn die Grundbuchunrichtigkeit bekannt ist. Die praktischen Konsequenzen einer nicht berichtigten Eintragung sind erheblich:
Die Grundbuchberichtigung ist ein geregeltes Verfahren — aber es setzt voraus, dass die Erbfolge geklärt ist, die richtigen Dokumente vorliegen und das Verfahren beim richtigen Grundbuchamt angestoßen wird. Bei einer Erbengemeinschaft kommt hinzu, dass alle Miterben im Blick behalten werden müssen, auch wenn am Ende ein einziger den Antrag stellt.
Wenn Sie unsicher sind, wo Ihre Situation steht — ob die Zwei-Jahres-Frist noch läuft, welche Unterlagen Sie brauchen, oder wie es nach der Grundbucheintragung weitergeht —, nutzen Sie das Kontaktformular auf dieser Seite. Wir schauen uns Ihre konkrete Situation an und erklären die nächsten sinnvollen Schritte.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit Verwertung
Das Redaktionsteam von Immozeit Verwertung. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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