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Wenn mehrere Menschen gemeinsam erben, entsteht kraft Gesetz eine Erbengemeinschaft. Das klingt nach Gemeinschaft, fühlt sich aber oft wie eine Sackgasse an: Alle Miterben sind gesamthänderisch an der Immobilie beteiligt – niemand kann allein verkaufen, vermieten oder renovieren. Gleichzeitig läuft die Zeit: Beantragen Sie den Erbschein zu spät, sind formlose Handlungen nicht mehr möglich; berichtigen Sie das Grundbuch nicht rechtzeitig, entstehen Kosten, die sich vermeiden ließen.
Dieser Artikel erklärt die wichtigsten Schritte und Fristen in normaler Sprache – als Orientierung, nicht als Rechtsberatung.
Der Erbschein ist das amtliche Dokument, das Ihre Erbenstellung nachweist. Banken, Grundbuchämter und Käufer verlangen ihn. Ohne Erbschein – oder eine notarielle Ausfertigung des Testaments mit gerichtlichem Eröffnungsprotokoll – können Sie über die Immobilie nicht verfügen (§ 2353 BGB).
Das Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen – in der Regel das zuständige Amtsgericht. Seit 2012 kann auch ein Notar den Antrag aufnehmen und an das Gericht weiterleiten.
Die Gebühr richtet sich nach dem Nachlasswert. Grundlage ist Tabelle B des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG). Für ein Nachlassvermögen von 300.000 Euro liegt die einfache Gebühr bei rund 650 Euro – hinzu kommen Auslagen und Mehrwertsteuer. Die genauen Kosten hängen vom Einzelfall ab.
Je nach Gericht und Auslastung: vier Wochen bis vier Monate. Wenn die Erbfolge streitig ist oder ein Testament angefochten wird, kann es deutlich länger dauern. Planen Sie das ein, bevor Sie Käufern Zusagen machen.
Stirbt der Eigentümer einer Immobilie, geht das Eigentum kraft Gesetz sofort auf die Erben über – auch ohne Eintragung im Grundbuch. Trotzdem ist die Berichtigung notwendig, weil kein Käufer eine Immobilie erwirbt, deren Grundbuch noch auf den Verstorbenen lautet.
Beantragen Sie die Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, ist sie gebührenfrei (§ 60 Abs. 1 GNotKG). Danach werden Gebühren nach dem Nachlasswert fällig – je nach Immobilienwert mehrere Hundert bis über tausend Euro. Diese Frist sollten Sie nicht versäumen.
Die Berichtigung erfolgt beim zuständigen Grundbuchamt. Sie benötigen dafür in der Regel den Erbschein oder – wenn ein notarielles Testament vorliegt – die notarielle Ausfertigung mit Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts.
Bei einer Erbengemeinschaft werden alle Miterben mit ihrem jeweiligen Erbanteil ins Grundbuch eingetragen – zum Beispiel: A zu 1/2, B zu 1/4, C zu 1/4. Damit ist die Eigentumslage für alle Beteiligten und für spätere Käufer transparent.
Gesetzliche Grundlage ist § 2032 BGB: Alle Miterben verwalten den Nachlass gemeinschaftlich. Jede wesentliche Entscheidung über die Immobilie – Verkauf, Vermietung, größere Reparatur – erfordert Einstimmigkeit. Kein Miterbe kann seinen Anteil am Grundstück allein verkaufen oder belasten; er kann nur seinen Erbanteil als Ganzes an einen Dritten veräußern (§ 2033 BGB).
In der Praxis entsteht so die häufigste Sackgasse: Ein Miterbe will verkaufen, ein anderer will die Immobilie behalten. Keiner kann ohne den anderen handeln. Die Immobilie steht leer, verursacht laufende Kosten – Grundsteuer, Versicherung, Heizung, Instandhaltung – und verliert womöglich an Substanz.
Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen (§ 2042 Abs. 1 BGB). Er kann also darauf bestehen, dass die Gemeinschaft aufgelöst und der Nachlass aufgeteilt wird. Eine Immobilie lässt sich nicht halbieren – daher bedeutet Auseinandersetzung in der Praxis eine der folgenden Optionen:
Die Teilungsversteigerung ist kein freihändiger Verkauf – sie ist eine gerichtlich angeordnete Zwangsversteigerung, die das Grundstück in Geld umwandelt. Rechtsgrundlage sind die §§ 180 ff. des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG). Sie ist das schärfste Instrument der Auseinandersetzung – und in der Regel das schlechteste Ergebnis für alle Beteiligten.
Jeder einzelne Miterbe – auch dann, wenn alle anderen dagegen sind. Es genügt ein schriftlicher Antrag beim Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Der Antragsteller muss seinen Miteigentumsanteil nachweisen, in der Regel durch Erbschein und aktuellen Grundbuchauszug.
Weil das Ergebnis für alle schlechter ist als ein einvernehmlicher Verkauf. Professionelle Bieter kalkulieren Risiken ein; Privatinteressenten schreckt das Verfahren ab. Marktpreise werden selten erzielt. Gerichtskosten, Gutachterkosten und der Zeit- und Nervenaufwand summieren sich. Wer die Immobilie behalten wollte, verliert sie. Wer verkaufen wollte, erhält weniger als beim freihändigen Verkauf.
Trotzdem ist der Antrag auf Teilungsversteigerung oft der einzige Hebel, um eine blockierte Erbengemeinschaft wieder in Bewegung zu bringen. Viele Einigungen kommen erst dann zustande, wenn der Versteigerungstermin gerichtlich feststeht.
Ja – bis zum Zuschlag. Auf Antrag aller Miterben kann das Gericht das Verfahren einstellen. Sobald eine außergerichtliche Einigung erzielt wird, kann der Antragsteller seinen Antrag zurückziehen. Die Drohkulisse der Versteigerung löst sich dann auf – aber die aufgelaufenen Verfahrenskosten sind trotzdem zu tragen.
Die Teilungsversteigerung sollte das letzte Mittel sein. Es gibt mehrere Ansätze, die vorher sinnvoller sind:
Ein neutraler Mediator kann helfen, wenn persönliche Verletzungen oder alte Familienstreitigkeiten das sachliche Gespräch blockieren. Mediatoren treffen keine Entscheidungen – sie schaffen die Voraussetzung dafür, dass Gespräche wieder möglich werden. Gerade bei Erbengemeinschaften, in denen die Konfliktlinie nicht entlang der Immobilie, sondern entlang alter Familienbrüche verläuft, ist das oft der schnellste Weg.
Wenn einer die Immobilie behalten will, kann er die anderen auszahlen. Voraussetzung: Er muss den Betrag finanzieren können. Grundlage ist der Verkehrswert der Immobilie, ermittelt von einem unabhängigen Sachverständigen. Die Übertragung erfordert einen notariellen Vertrag und die Eintragung im Grundbuch.
Wenn alle Miterben grundsätzlich verkaufen wollen, aber Uneinigkeit über Preis oder Vorgehensweise besteht, kann ein erfahrener Makler moderieren. Wichtig ist, dass er mit den Besonderheiten von Erbengemeinschaften vertraut ist – das bedeutet: Vollmachten klären, alle Miterben einbinden, auch räumlich getrennte, und emotionale Dynamiken professionell einordnen.
Viele Streitigkeiten in Erbengemeinschaften beginnen damit, dass die Miterben völlig unterschiedliche Vorstellungen vom Wert der Immobilie haben. Der eine erinnert sich an den Kaufpreis vor dreißig Jahren, der andere vergleicht aktuelle Angebotspreise auf Immobilienportalen. Beides führt zu falschen Erwartungen – Angebotspreise sind keine Verkaufspreise.
Der Verkehrswert (auch: Marktwert) ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Bewertungsstichtag erzielbar wäre – definiert in § 194 BauGB. Er ist das Ergebnis einer Bewertung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und bildet die sachliche Grundlage für:
Eine professionelle Wertermittlung schafft eine gemeinsame Gesprächsgrundlage. Sie muss nicht vom Gericht beauftragt werden – jeder Miterbe oder jede Erbengemeinschaft kann ein Gutachten bei einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder einem zertifizierten Immobiliengutachter (z. B. nach CIS HypZert oder DIA) in Auftrag geben.
Manchmal ist unklar, ob es weitere Erben gibt – zum Beispiel bei nichtehelichen Kindern, unerreichbaren Verwandten oder angefochtenen Testamenten. In diesem Fall kann das Nachlassgericht einen Nachlasspfleger einsetzen (§ 1960 BGB). Der Nachlasspfleger verwaltet den Nachlass treuhänderisch bis zur Klärung der Erbfolge und kann die Immobilie vorläufig sichern und verwalten – auch wenn noch gar nicht feststeht, wer die Erben sind.
Der Erwerb einer Immobilie durch Erbschaft ist grundsätzlich erbschaftsteuerpflichtig. Das Finanzamt bewertet die Immobilie nach dem Bewertungsgesetz (BewG) – in der Regel über das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Der ermittelte Steuerwert weicht häufig vom tatsächlichen Marktpreis ab.
Jeder Erbe hat einen persönlichen Freibetrag. Nach § 16 Abs. 1 ErbStG (in der aktuell geltenden Fassung) beträgt er:
Für das selbst genutzte Familienheim gilt eine Sonderregelung: Kinder, die die geerbte Immobilie zehn Jahre lang selbst bewohnen, können unter bestimmten Voraussetzungen von der Erbschaftsteuer befreit sein (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Die Wohnfläche darf dabei 200 Quadratmeter nicht übersteigen. Diese Regelungen sind komplex und hängen vom Einzelfall ab – für Ihre konkrete Situation sollten Sie einen Steuerberater hinzuziehen. Dieser Artikel dient nur der ersten Orientierung.
immozeit ist ein inhabergeführtes Unternehmen mit Sitz in Kornwestheim. Außerhalb von Baden-Württemberg arbeiten wir mit erfahrenen Partnern vor Ort zusammen – wir haben keine eigenen Niederlassungen in anderen Regionen.
Wir begleiten Erbengemeinschaften bei der Bewertung und dem Verkauf von Nachlassimmobilien. Diskret, ohne Zeitdruck von unserer Seite, und mit dem Bewusstsein, dass hinter jeder Immobilie eine Geschichte steckt. Wenn Sie wissen möchten, was die geerbte Immobilie realistisch wert ist, oder wenn Sie Unterstützung bei der Gesprächsführung zwischen Miterben benötigen: Nutzen Sie das Kontaktformular auf dieser Seite. Wir melden uns in der Regel innerhalb eines Werktages.
Weitere Beiträge zu Nachlassimmobilien finden Sie in unserem Blog.
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